Algunos consejos para el comprador de una vivienda.

NO FIRME SIN HABER LEÍDO Y COMPRENDIDO TODO EL CONTRATO.

El contrato privado de compraventa es aquel documento que obliga a ambas partes.Tendrá que elevarse a Escritura Pública y ser inscrito en el Registro de la Propiedad para que tenga efectos frente a terceros. Antes de eso, debe leerse con
mucha atención y no firmarse en ningún caso si no se entiende alguna de las
cláusulas. Lo más recomendable es consultar las dudas con profesionales independientes. Es necesario leer con más cautela, si cabe,los capítulos del contrato relativos a los gastos derivados de la adquisición de la vivienda.

COMPRUEBE LOS DATOS DE LA SOCIEDAD PROMOTORA Y DE LA PROMOCIÓN.                                              

En el Registro Mercantil se encuentra toda la información sobre la sociedad promotora. Así, se puede saber fácilmente si aparecen incidencias en su historial y si está al día en sus obligaciones contables.
Además, es recomendable pedir (y examinar) las copias de las autorizaciones legalmente exigidas para la construcción de la vivienda y la cédula urbanística. En caso de duda, lo más adecuado es verificar la información en el Ayuntamiento de la localidad que alberga la promoción. Además, en el Registro de la Propiedad se puede consultar la situación jurídica de la vivienda o solar.

NO DÉ DINERO NEGRO.

Es totalmente desaconsejable pagar parte del precio total en dinero negro. En primer lugar, porque es una práctica ilegal y fraudulenta. En segundo lugar, porque en caso de resolverse la venta por cualquier motivo, nunca podrá hacer valer ante los Tribunales un precio distinto al que figuraba en la escritura pública de compraventa. Además, sólo podría reclamar la cantidad que figuraba en dichas escrituras. Por otro lado, satisfacer algunas cantidades en dinero negro le repercutirá negativamente ya que no podrá desgravar por ellas y cuando vuelva a vender, si se da el caso, pagará más impuestos.

CONSULTE EL PLAN.

Resulta indispensable comprobar la situación de la vivienda a nivel urbanístico. Es preciso cerciorarse de que las actuaciones que tiene previstas el Ayuntamiento de la localidad en la que se encuentra la promoción no afectan al inmueble que se pretende adquirir. El Consistorio debe facilitar gratuitamente toda la información sobre el Plan General de Ordenación Urbana que se solicite. Si no se consulta si el PGOU afectará negativamente a la vivienda, pueden surgir problemas cuando ya no hay marcha
atrás. Por ejemplo, si construyen un edificio justo delante de su balcón y pierde las vistas que tenía.

VERIFIQUE QUE LAS ENTREGAS DE DINERO A CUENTA ESTÁN ASEGURADAS.

Asegurar o avalar las cantidades entregadas a cuenta es una obligación del vendedor –la ley así lo indica– que debe ser exigida por el comprador siempre. Con un seguro o aval el comprador puede estar seguro de que su dinero se destinará a la construcción de la casa y no a otros fines. En resumidas cuentas,nadie podrá quedarse con el dinero que el cliente adelantó si aquél estaba avalado, ya que el banco o la compañía de seguros velarán por que así sea. Además, un aval es la única forma legal y segura de que, si la construcción no se inicia o no llega a buen fin, las cantidades depositadas a cuenta les sean devueltas a los clientes. En caso de dudas sobre el seguro es recomendable acudir al banco o compañía de seguros que avale dichas cantidades.

NO PAGUE GASTOS QUE NO LE CORRESPONDEN

Hay una serie de gastos que no le corresponden al comprador y que a menudo le son exigidos. En primer lugar, el cliente no ha de pagar gastos de obra nueva y división horizontal, ya que éstos le corresponden a la sociedad promotora. La estipulación de que el comprador ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación en el contrato es nula y, como tal, se debe denunciar en todos los casos; además, existe jurisprudencia. En segundo lugar, tampoco le corresponden al comprador los gastos de las hipotecas que graven en los terrenos en los que está previsto edificar la promoción. Por otro lado, aquella persona que pretenda adquirir una nueva vivienda tampoco debe pagar otras plusvalías que no sean las de los terrenos.

PIDA QUE LE DESGLOSEN TODOS LOS PAGOS CON EL IVA SUMADO

Es recomendable pedir al promotor que especifique de forma desglosada los pagos que se han de acometer para adquirir la vivienda: precio total, entrada, importes mensuales, entregas adicionales,desembolso previo a la posesión de llaves... Además, para hacerse una verdadera idea de cuánto costará el inmueble, las cantidades deben incluir el IVA. Gracias a esto, se puede calcular fácilmente si se puede acometer el pago de las cuantías que se han desglosado, ya que se necesita un 10% más para gastos derivados de la formalización de la operación.

PIDA QUE LE DETALLEN LA FISONOMÍA DE LA VIVIENDA

Además de pedir desglosados los gastos que comporta la adquisición de una vivienda, el comprador debe requerir que se le detallen algunos aspectos que conciernen al aspecto físico de dicho inmueble. Es preciso verificar que en el contrato estén detalladas con
toda claridad las características de la casa, la superficie –los metros cuadrados que tiene, tanto construidos como útiles– y la fecha de entrega. Además, el promotor debe entregar al futuro dueño de la vivienda la memoria de calidades firmada y los planos, que deben ser muy detallados.

CERCIÓRESE DE LAS DOTACIONES

Una de las cuestiones a tener en cuenta a la hora de comprar una nueva vivienda son las dotaciones.Los servicios con los que cuenta la promoción deben estar detallados en el contrato. Sólo así se puede exigir a posteriori su construcción
si no se ha acometido. Por otro lado, es más que recomendable visitar la zona en la que se ubicará la promoción para comprobar las infraestructuras cercanas: viales, medios de transporte, centros de salud, farmacias, colegios, centros deportivos...

DÉJESE ASESORAR

Las asociaciones de consumidores, las agencias inmobiliarias y los abogados son los mejores profesionales independientes a los que se puede recurrir cuando surge una duda que concierne a la adquisición de la nueva vivienda. Si el cliente no entiende alguna parte del contrato o si piensa que alguna de las cláusulas de éste es abusiva, debe acudir a uno de estos profesionales para que le asesoren. De hecho, es recomendable
dejarse asesorar antes incluso de que surjan las dudas.

LO QUE NO QUIERE

Antes de comprar una vivienda es conveniente pararse a pensar qué cosas no se desea tener en los alrededores de la misma. Cuando se sondea el barrio para verificar las infraestructuras básicas, no se debe olvidar hacerlo también con aquellas cosas que harían del lugar un sitio menos agradable para usted. Hay muchos factores que pueden alterar negativamente la vida vecinal. Por ejemplo, una zona de bares puede ser un inconveniente para algunos por los ruidos.

PUEDE ELEGIR BANCO

Normalmente, los promotores suelen ofrecer una forma de pago y un banco determinados. Eso debe considerarse sólo como una sugerencia, pues el comprador
puede elegir banco propio –si éste le ofrece unas condiciones ventajosas– y decidir no subrogarse a la hipoteca del vendedor si puede pagar en un solo plazo el precio del piso. Por otro lado, también puede elegirse un notario propio, aunque esto no cambia las condiciones de compra.

Animo y suerte.